Buscar casa para alquilar o comprar se ha convertido en una experiencia compartida por la generación milenial y la Z. Enlaces que desaparecen, visitas para ver el piso que no llegan a producirse, precios que no dejan de subir... Pero detrás de ese desencanto se agazapa una transformación más profunda: la vivienda ya hace tiempo que dejó de ser solo un lugar donde vivir, sino también un activo que se integra en diversas estrategias financieras. ¿Quién puede acceder a ella?

Imagine esta escena. una pareja recién casada quiere alquilar un piso. Su conversación a través de WhatsApp se transforma pronto en un archivo caótico de enlaces. Algunos anuncios desaparecen antes incluso de poder visitarlos. Otros se esfuman tras unos días sin respuesta. Leen titulares que anuncian un nuevo Plan Estatal de Vivienda hasta 2030 que persigue aumentar la construcción y evitar la especulación. Pero las medidas, aprobadas por el Gobierno en abril, no evitan un problema más inmediato: la poca oferta decente de que encuentran en plataformas como Idealista o Fotocasa. Después de varias semanas de búsquedas y comparaciones de precios, concluyen lo que hoy parece inevitable: «Si voy a pagar esto todos los meses, prefiero meterme en una hipoteca».

Durante gran parte del siglo xx y los inicios del nuevo milenio, comprar una casa fue una de las primeras metas de la vida adulta en España. Ahora, muchas personas también lo perciben como una opción cada vez más atractiva a un alquiler que las medidas gubernamentales no han evitado que se encarezca cada día más. Según Idealista, el esfuerzo para arrendar una vivienda asciende al 38 por ciento de los ingresos familiares, mientras que esta tasa baja a un 26 por ciento en el caso de la compra (sin tener en cuenta la entrada necesaria para adquirir un inmueble). Pero el camino hacia poseer una primera vivienda se ha vuelto más largo e incierto, especialmente para las nuevas generaciones. La edad media de los compradores se desplazó desde los 40 años en 2007 hasta los 48 en la actualidad, según datos del Centro Tecnológico del Notariado. Mientras tanto, el peso de los menores de 30 se ha reducido de forma drástica: del 22,5 por ciento en 2007 al 9,5 por ciento actual. Tampoco les es posible acceder a la financiación necesaria. Si casi nueve de cada diez operaciones se realizaban con hipoteca veinte años atrás, hoy son poco más de cinco de cada diez. El resultado es un mercado en el que se necesita más ahorro previo, una mayor estabilidad y, en muchos casos —en especial para los jóvenes— un gran apoyo económico de los padres, como denuncia la analista Estefanía Molina en Los hijos de los boomers.

Si la vivienda es un derecho, ¿qué es lo que ha cambiado este siglo para que se haya complicado tanto el acceso a una? El debate público ha intentado encontrar el origen del problema, y una de las respuestas apunta hacia una presencia al alza de compradores —personas y empresas— que compiten con grandes ventajas económicas. Según una encuesta realizada el año pasado por Funcas, quienes han adquirido una casa o prevén hacerlo en el corto plazo señalan que, después del aumento del coste del suelo, la principal causa del incremento del precio es «una presión creciente por parte de inversores extranjeros con alto poder adquisitivo». Las estadísticas del notariado refuerzan esta percepción. Uno de cada cinco compradores en el conjunto de España proviene de otros países, entre los que destacan Reino Unido, Marruecos, Italia, Alemania y Rumanía. La cifra duplica la alcanzada en 2007, cuando representaban apenas el 7,5 por ciento. Al mismo tiempo, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias señaló en un informe publicado el año pasado que el 24 por ciento de las compraventas realizadas en 2024 tenían como fin la inversión y que casi tres de cada diez compradores pagaron a tocateja, un tipo de transacción muy vinculado la demanda especulativa.

De hogar a mercancía. Así describen muchos analistas un cambio de paradigma en cómo comprendemos los lugares donde desarrollamos la parte más íntima de nuestras vidas. A este fenómeno se le atribuyen graves consecuencias, como el desajuste entre los salarios y el coste de la vida o la falta de condiciones dignas para amplias capas de la población. Para nombrarlo, se ha popularizado un término en las tertulias, los debates políticos y, de forma incipiente, en las aulas universitarias: la financiarización de la vivienda. Pero qué significa y hasta qué punto ayuda a entender esta crisis es algo que sigue siendo objeto de debate.

UNA DOBLE NATURALEZA

La vivienda nunca ha sido ajena a la lógica de los mercados, apunta José Luis Álvarez, doctor en Economía Aplicada y profesor de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de Navarra: «A lo largo de la historia, las personas siempre han comprado terrenos o inmuebles con la expectativa de que se revalorizaran en el futuro y, por tanto, funcionaran como un activo». Y, aunque hoy se utiliza con frecuencia para hablar de bienes raíces, el término financiarización no nació pensando en él. Empezó a emplearse en los últimos compases del siglo xx para describir un proceso por el que las empresas, Gobiernos y hogares comenzaron a depender cada vez más del crédito, los agentes financieros y las expectativas de rentabilidad.

Lo cierto es que afrontar la compra de una casa era un proceso relativamente sencillo antes de los años ochenta. Un banco concedía una hipoteca a una familia, y la relación terminaba ahí: un préstamo, un deudor y una vivienda como garantía. Pero ese modelo empezó a cambiar en las últimas décadas del siglo pasado. La banca comenzó a agrupar miles de hipotecas y convertirlas en productos que podían venderse en los mercados financieros. Se marcaba el objetivo de atraer capital y repartir el riesgo de los créditos. Así, el sector del ladrillo dejó de depender solo del ahorro o de la capacidad de préstamo en cada país, y quedaba por primera vez plenamente integrado en los circuitos financieros internacionales. Este impulso del acceso al crédito, combinado con el desarrollo urbano y unas políticas favorables a la compra, logró hacer de España un país de propietarios. Los datos recogidos por Eurostat muestran que cerca del 86 por ciento de la población vivía en una casa propia en 1999, el porcentaje máximo registrado desde 1950.

La crisis de 2008 marcó «un antes y un después» en esta historia, incide Álvarez. «La caída de los precios tras reventar la burbuja dejó tras de sí un parque muy depreciado que, junto con un periodo en el que los tipos de interés y las rentabilidades de los activos clásicos fueron bajos, generó un gran apetito proveniente de inversores». Así, los inmuebles pasaron a ocupar un lugar cada vez más central en las estrategias de los grandes capitales como un instrumento capaz de generar ingresos, apreciarse y formar parte de carteras diversificadas. El sector inmobiliario mundial alcanzó los 393,3 billones de dólares a comienzos de 2025, según la consultora Savills, de modo que consolidó su posición como el bien de mayor valor a nivel global, por encima de la renta variable, la deuda y el oro combinados. Y, sin embargo, hay algo que los distingue: el oro no es un derecho; la vivienda sí.

CUANDO EL HOGAR DEJA DE SERLO

El edificio ubicado en el número 7 de la calle Tribulete, en el barrio madrileño de Lavapiés, se convirtió durante los dos últimos años en un espacio de conflicto. Después de que, en 2023, lo comprara Elix Rental Housing, lo que para la empresa era una operación más —reformar, revalorizar, rentabilizar— se tradujo para algunos vecinos en veinte meses de incertidumbre y desgaste. El portal se fue vaciando tras obras constantes, desperfectos sin reparar y un hostigamiento creciente para abandonar sus casas. Pero no todos se marcharon. Ocho vecinos decidieron quedarse y resistir. Su caso acabó en los tribunales y, en diciembre de 2025, un juzgado de Madrid admitió a trámite por primera vez en España una denuncia por acoso inmobiliario contra los inquilinos.

Desde 1948, el acceso a una vivienda figura en la Declaración Universal de los Derechos Humanos como una de las exigencias de la dignidad humana. Sin embargo, la historia de Tribulete 7 retrata ese choque cada vez más evidente entre tratar a las casas como un vehículo del que extraer riqueza y su importancia para vivir bien. Esta última perspectiva se había tratado a lo largo del siglo xx de forma muy general en los foros internacionales, sin apenas explicitar de qué maneras podía satisfacerse en determinados contextos, y menos aún ante los problemas causados por los intereses inversores en el ladrillo.

El diálogo público cambió cuando Leilani Farha asumió el cargo de relatora especial de las Naciones Unidas sobre el derecho a la vivienda en 2014, un puesto de asesora externa con gran relevancia. Durante sus seis años en el puesto, esta abogada y activista canadiense presentó informes ante la ONU que ponían el foco en la financiarización del mercado inmobiliario. Como colofón a su labor, puso en marcha desde Barcelona el proyecto The Shift (El Giro), un movimiento mundial cuyos objetivos resumió en una charla TED en 2018: «Me gustaría que nos lo pensáramos dos veces antes de reservar un Airbnb para nuestras próximas vacaciones en una ciudad que no los regula, comprar una propiedad como inversión o aceptar que los Gobiernos dejen los hogares en manos del sector privado. Todos —particulares, Gobiernos y empresas— debemos dar un giro para que nuestros comportamientos pongan de manifiesto que entendemos que la vivienda no es una mercancía, sino un derecho humano».

EL ORIGEN DE LA CRISIS DIVIDE A LOS EXPERTOS. PARA ÁLVAREZ, EL PROBLEMA NO PUEDE EXPLICARSE CON UNA CAUSA, PERO TIENE UN EJE: EXCESO DE DEMANDA Y ESCASEZ DE OFERTA.

Esta disyuntiva que experimenta el sector inmobiliario más sus efectos constituyen hoy un campo de estudio en el que Javier Gil, investigador del CSIC, es referente en España. Fruto de su trayectoria, este doctor en Sociología por la UNED acaba de publicar el libro Generación inquilina: Un nuevo paradigma de vivienda para acabar con la desigualdad (Capitán Swing, 2026). «El rasgo distintivo del ciclo actual es el peso de una demanda no residencial: casas que ya no se adquieren principalmente para habitarlas, sino como inversión», analiza. Esta demanda especulativa ha contribuido a su encarecimiento y a que su valor se desvincule de los salarios y de la economía real.

De esta forma, Gil apunta al surgimiento de una «generación inquilina»: una cohorte que, pese al esfuerzo educativo y laboral, ha quedado fuera del acceso al mercado inmobiliario y ve frustrada la promesa de prosperar más que sus padres. La escalada de precios empuja a estas personas hacia una situación cada vez más inestable, donde aumentan los costes, la rotación y la dependencia respecto al propietario, lo que dificulta construir un proyecto autónomo. En esta línea, un informe de Esade publicado en noviembre de 2024, a partir de datos de Idealista, muestra cómo el alquiler de temporada —residual hace unos años— ha ganado peso con rapidez en las capitales económicas del país, donde el incremento del turismo, entre otras cuestiones, lo vuelve más lucrativo. En Barcelona ha pasado del 2,1 por ciento al 14,4 por ciento de los anuncios entre 2019 y 2023, mientras el alquiler de larga duración perdió en ese mismo periodo 13 puntos porcentuales. En Madrid, aunque con menor intensidad, el arrendamiento temporal también creció del 4 por ciento al 10 por ciento, al tiempo que el tradicional descendió en 9,5 puntos porcentuales.

Por eso, en palabras del investigador del CSIC, este grupo de personas se convierte en un «sujeto de explotación del nuevo rentismo». Eso sí, su influencia también está aumentado en la esfera política: «Este colectivo empieza a organizarse y a disputar el modelo vigente para situar la vivienda en el centro del conflicto social y abrir la puerta a un nuevo paradigma más orientado a su naturaleza como derecho».

A juicio de Álvarez, las estrechas relaciones entre el mercado financiero y el inmobiliario han provocado, en primer lugar, una profesionalización del sector que da lugar a nuevos modelos de negocio dirigidos a nichos específicos: «Los usos en este ámbito han cambiado, y podemos citar como una instancia el surgimiento del alquiler turístico como el caso de Airbnb. Esto también responde a la uberización de la economía, la tendencia por la que se empiezan a utilizar plataformas y aplicaciones móviles para compartir recursos y bienes». En cuanto al acceso a la propiedad, otros negocios llamativos que han surgido en España incluyen Habitación.com, que permite adquirir un cuarto dentro de viviendas compartidas; o Libeen, una startup que utiliza el modelo de alquiler con posibilidad de compra para facilitar el acceso al primer hogar.

Por otro lado, el acercamiento del ladrillo y los circuitos financieros los hacen más sensibles a las perturbaciones de un sector y otro. «Por ejemplo, se incrementa la conexión entre los ciclos que siguen los inversores y las operaciones que ocurren en el real estate», apunta Álvarez. Pero esa conexión no se limita a grandes variables macroeconómicas. Gil subraya que, en los ciclos alcistas, sus efectos se expanden también a través de las expectativas. La idea extendida de que los precios suben en grandes urbes como Madrid o Barcelona acaba trasladándose a municipios más pequeños. «En estos contextos existen muchos mecanismos que son psicosociales. Se genera un efecto dominó que encarece alquiler y venta incluso en zonas con pérdida demográfica», analiza.

Al respecto, el investigador del CSIC cita datos del Banco de España: «Hay zonas que pierden un 15 por ciento o un 20 por ciento de su población y, sin embargo, los precios suben un 40 por ciento, un 50 por ciento o un 60 por ciento». Dos ejemplos son los municipios de Villafranca de los Barros (Badajoz) o Trujillo (Cáceres), que, a pesar de haber perdido población, han visto encarecerse su parque inmobiliario en un 113 y un 65 por ciento, respectivamente. Y en algunos de estos territorios se da incluso una paradoja: existe oferta disponible que no se vende, pero los propietarios se resisten a bajar precios, lo que contribuye a «mantenerlos artificialmente elevados».

DOS LECTURAS DE LA CRISIS

El origen de la crisis de vivienda divide a los expertos. Para Álvarez, el problema no puede explicarse desde una única causa, pero tiene un eje claro: el exceso de demanda ante una escasez de oferta. «Es verdad que, en algunos segmentos del mercado, la demanda financiera puede ser importante. Pero no puedes aplicarlo a todo el parque existente en España, porque el mismo sector está compuesto por una multitud de pequeños mercados con distintas características. Hay otros factores que contribuyen a una gran demanda y la oferta es tan rígida que no es capaz de dar respuesta», argumenta.

Entre los factores que inflan la necesidad de viviendas, este profesor de la Universidad de Navarra pone el foco, sobre todo, en el auge del turismo y el incremento de la migración. España ha batido récords históricos en ambas materias a cierre de 2025. Por un lado, recibió un total de 96,8 millones de turistas internacionales, un 3,2 por ciento más que el año anterior, según datos del INE. Por otro lado, el mismo organismo atestiguó que, durante el último trimestre de 2025, la población de nacionalidad española creció en 25 089 personas y el número de extranjeros lo hizo en 56 431. Así, el censo total ascendió a 49,57 millones de habitantes, de los que 7,24 millones (un 14,6 por ciento) provienen de otros países. Todo ello contribuye también al crecimiento en el número de hogares, que se situó en 19,74 millones a 1 de enero de 2026, con un aumento de 46.332 durante el cuarto trimestre de 2025.

SEGÚN GIL, LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA COMO HOGAR Y SU USO COMO ACTIVO ESTÁN ENFRENTADOS. NO PUEDE HABER ENTRE ELLOS UN EQUILIBRIO PERFECTO.

Mientras tanto, señala Álvarez, la falta de oferta, cifrada por el Banco de España en unas 750 000 viviendas, también está amenazada por regulaciones y condicionantes del tipo tributario «que suponen una gran inseguridad jurídica no solo para los propietarios, sino también para promotores». Este último sector ha experimentado numerosas disrupciones desde el inicio de la pandemia. Si los precios de la construcción ya habían escalado un 5,46 por ciento a cierre de 2025 debido a la falta de mano de obra, la guerra en Irán augura un año alcista que pone en peligro la rentabilidad de nuevos proyectos. Por eso, el profesor de la Universidad de Navarra afirma con contundencia que la crisis «surge por un cúmulo de factores y no se puede simplificar a una sola arista».

En este sentido, la financiarización ha motivado la aparición de un nuevo tipo de comprador, que adquiere casas sin intención de habitarlas, lo que añade complejidad a un sistema ya tensionado. Pero resulta difícil estudiar la influencia de los megatenedores —sociedades que acumulan al menos cincuenta casas— ante la falta de datos sobre su presencia en el mercado español. La información facilitada por once comunidades autónomas a Civio en 2024 es lo más cercano a un retrato de la situación actual. Aquel año, CaixaBank se posicionó como el mayor casero privado de España, con cerca de 22 000 viviendas arrendadas, seguida muy de cerca por el fondo estadounidense Blackstone, que sumó unas 19 600 a través de distintas filiales. Ambos encabezaban un grupo de más de setecientas sociedades que, en conjunto, superaban los 178 000 contratos en estas regiones. Una cifra que equivalía entonces a cerca del 10 por ciento del parque de alquiler en el mismo territorio. Pero el alcance real podría ser mayor: este análisis no incluyó los inmuebles gestionados a través de filiales más pequeñas ni aquellas situadas en las comunidades donde el registro de fianzas es incompleto o inexistente.

Gil discrepa de la lectura de Álvarez y apunta a que el encarecimiento del ladrillo «no se debe a que haya escasez, sino a los usos especulativos» que se hacen de él. La realidad es que el sector inmobiliario posee un rango de agentes que varían en tamaño. Para analizar las últimas transformaciones que experimenta el ladrillo, Gil está coordinando la publicación de una serie de informes elaborados por el Ministerio de Consumo y el Instituto de Filosofía del CSIC que busca divulgar la situación actual del mercado de la vivienda y sus efectos sobre los consumidores. En su primer trabajo, el grupo de investigación concluyó a partir de datos del Panel Hogares IRPF de 2023 que más de la mitad de los alquileres los controlan particulares multiarrendadores
—personas que poseen dos o más casas en este sector—, un porcentaje que se eleva en casi diez puntos porcentuales si se incorporan empresas, fondos y vivienda pública. Mientras tanto, el pequeño casero —aquel que solo tiene en el mercado una vivienda en alquiler— es propietario del 39 por ciento del parque de alquiler.

Por su parte, el segundo informe de esta serie publicado en abril da cuenta de cómo la tradicional España de propietarios mengua a favor de los que concentran más casas. Como evidencia, cita los datos recogidos entre 2008 y 2022 en la Encuesta Financiera de las Familias elaborada por el Banco de España. En catorce años, los hogares que viven en una vivienda de su propiedad han caído del 79 por ciento al 63,9 por ciento, mientras que las casas en alquiler han pasado del 11,9 por ciento al 19,2 por ciento. Por su parte, las familias caseras —que poseen propiedades y las arriendan a otros— casi se han triplicado: pasan del 3,4 por ciento al 9,8 por ciento del total. Asimismo, el análisis señala que el crecimiento del parque beneficia a quienes ya acumulaban patrimonio. Los propietarios de un solo inmueble redujeron su peso un 3,7 por ciento entre 2008 y 2025, mientras que quienes tenían entre seis y diez inmuebles cuadruplicaron sus casas, y pasaron de 138 000 a 626 000, según datos de la Dirección General del Catastro.

Detrás del debate sobre la crisis actual también se esconde un desacuerdo cultural. Para Gil, el problema no admite puntos intermedios: «La función social de la vivienda como hogar y su uso como activo están enfrentados. No puede haber un equilibrio perfecto». Álvarez, en cambio, sostiene que ambas naturalezas pueden armonizarse. Eso sí, las perspectivas de ambos expertos sitúan la solución de estos conflictos en la regulación. «Las ideas del filósofo Michael Sandel resultan esclarecedoras aunque no se refiriera específicamente al real estate. No todos los bienes deberían regirse solo por la rentabilidad, sobre todo cuando entran en juego necesidades básicas como tener un techo bajo el que dormir. Para que un mercado opere de forma correcta, debemos imponerle normas», incide Álvarez.

Mientras tanto, el investigador del CSIC se fija en países como Austria o Suecia, con medidas desarrolladas a lo largo de décadas que limitan la entrada de especuladores al sector residencial u obligan a los actores privados a aceptar ganancias más bajas. «Pero ya no se trata solo de un asunto técnico, sino también político. Tiene que haber voluntad para impulsar un nuevo paradigma que democratice el acceso a una residencia digna y garantice su naturaleza social, como se hace con la educación o la sanidad», concluye Gil.

Lejos de los informes y las estadísticas, la escena que imaginamos al inicio de este reportaje se repite a diario. Una pareja recién casada vuelve a intercambiar enlaces, a calcular costes, a seguir buscando un alquiler mientras sueña con una hipoteca. En algún momento, como tantos otros antes que ellos, tendrán que elegir no solo dónde vivir, sino en qué tipo de mercado quieren hacerlo. Y en esa decisión, aparentemente íntima, se condensa una pregunta mucho más amplia: si una casa puede seguir siendo al mismo tiempo un hogar y un activo, o si, en algún punto del camino, tendrá que dejar de ser una de las dos cosas.